Dezember ist nicht nur der Monat der besinnlichen Weihnachtszeit, sondern leider auch der Monat der Abrechnung. Und zwar im wahrsten Sinne des Wortes. Hausmeister, Wasser, Heizung und Müllentsorgung – Betriebskosten werden am Ende des Jahres abgerechnet und so flattern jetzt überall Rechnungen in die Briefkästen, die niemand öffnen mag. Denn in Zeiten steigender Preise kommen mit der Nebenkostenabrechnung oftmals nur schlechte Nachrichten ins Haus. Dabei sollten sich viele Mieter nicht gleich mit einer hohen Rechnung abfinden. Denn ein genauer Blick auf die Nebenkostenabrechnung lohnt sich. Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist nämlich laut Deutschem Mieterbund falsch!
Hauptstreitgegenstand zwischen Mietern und Vermietern ist somit auch die Nebenkostenabrechnung. Denn für Laien kaum verständlich, finden sich hier zahlreiche Posten, die gern mal zu hoch oder zu viel berechnet werden. Dabei steigen andere Nebenkosten bereits regelmäßig. So treibt zum Beispiel die jährliche Erhöhung der EEG-Umlage die Stromrechnung in die Höhe. Gut, wenn man dann die restlichen Kosten zumindest anzweifeln kann. Wir haben daher einen Experten befragt, was man über die Nebenkosten wissen sollte und worauf zu achten ist. Rechtsanwalt Stefan Porr aus Halle, Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht, hat hier einige Tipps für Sie.
Checkliste zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung
1. Welche Angaben stehen im Mietvertrag?
a. Ist eine Vorauszahlung (Regel) oder eine Pauschale (Ausnahme) vereinbart?
Bei einer Pauschalabrede erhalten sie in der Regel keine Abrechnung. Bei einer Vorauszahlungsabrede ist der Vermieter verpflichtet, jährlich abzurechnen.
b. Welche Nebenkosten kann der Vermieter überhaupt auf sie umlegen?
Zulässig Betriebskostenarten sind:
- öffentliche Lasten (z.B. Grundsteuer)
- Kosten der Wasserversorgung
- Kosten der Entwässerung
- Heizkosten
- Kosten der zentralen Warmwasserbereitung
- Kosten verbundener Heizungs- u. Warmwasserversorgungsanlagen
- Fahrstuhlkosten
- Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflegekosten
- Allgemeinstrom/Beleuchtungskosten
- Kosten der Schornsteinreinigung
- Kosten der Sach- u. Haftpflichtversicherung
- Kosten für den Hausmeister
- Kosten des Betriebes der Gemeinschaftsantennenanlage oder der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage
- Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
- sonstige Kosten (z.B. Prüfgebühren für Feuerlöscher)
Unzulässig ist dagegen die Umlage folgender Kosten:
- Bankgebühren
- Beiträge zu Grundeigentümervereinen
- Reparaturkostenversicherung
- Mietausfallversicherung
- Kosten Wach- u. Schließgesellschaft
- Reparaturkosten
- Kosten der Hausverwaltung
2. Die Betriebskostenabrechnung muss verständlich sein
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abrechnung so gestaltet sein muss, dass auch der Durchschnittsmieter, der sich nicht täglich mit derartigen Abrechnungen auseinandersetzt, sie verstehen sollte.
Sie sollten daher folgende Fragen anhand ihrer Abrechnung beantworten können:
- Welches Objekt wurde abgerechnet?
- Welcher Zeitraum wurde abgerechnet?
- Welche Gesamtkosten sind für das Objekt im Abrechnungszeitraum angefallen?
- Wie wurden diese Gesamtkosten umgelegt? (Stichwort: Umlageschlüssel bzw.Verteilerschlüssel!)
- Welche Vorauszahlungen wurden gegenübergestellt?
Wenn alle Fragen beantwortet werden können, dürfte die Abrechnung den Anforderungen, die die Gerichte an eine formal korrekte Nebenkostenabrechnung stellen, erfüllt sein.
Wenn Sie nicht alle Fragen beantworten können, kann es sein, dass Sie sogar eine neue Betriebskostenabrechnung von ihrem Vermieter verlangen können.
Die Prüfung der Heizkostenabrechnung ist hier jedoch ausgenommen. Die Heizkosten sind nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Dies hat zur Folge, dass der Laie die Darstellung der abgerechnetn Kosten nur schwer versteht. Leider steigen gerade die Energiekosten und somit auch die Heizkosten kontinuierlich Jahr für Jahr. Selbst wenn ihr Verbrauchsverhalten konstant bleibt, sollten Sie hier die Heizkostenabrechnung regelmäßig von einem Fachanwalt überprüfen lassen. Wir stehen Ihnen dafür gerne zur Verfügung.
3. Welche Rechte habe ich bei einer Überprüfung meiner Nebenkostenabrechnung?
Alle Einwände müssen Sie bis zu einem Jahr nach Erhalt der Abrechnung vorbringen. Wir raten Ihnen jedoch, nicht allzu lange damit zu warten. Ein bloßer Widerspruch ohne Angabe konkreter Einwände reicht in keinem Fall.
Sie haben das Recht, die Gesamtkosten, die für das Objekt angesetzt wurden, zu überprüfen. Dazu können sie die Originalrechnungen/-belege beim Vermieter einsehen. Aber Vorsicht! Der Vermieter muss die Einsicht nur ein einziges Mal gewähren. Besser ist es daher, einen Profi damit zu beauftragen. Wir bieten diesen Service zu vernünftigen Preisen an. Oft entdecken wir vor Ort beim Vermieter Fehler der Abrechnung die sonst nicht sichtbar wären.
Zum Schluss ein Tipp
Nehmen Sie die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres und vergleichen Sie jede Abrechnungsposition. Wenn sie größere Veränderungen der Kosten finden, muss der Vermieter diese im Einzelnen erläutern.
Beachten Sie dabei aber, dass der gesamte Bereich der Betriebskosten leider einer stetigen Preissteigerung unterworfen ist. Aber auch gerade deshalb sollten Sie gegebenenfalls professionellen Rat einholen. Wir haben mehr als fünfzehn Jahre Erfahrung bei der Überprüfung von Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen.
Gerne würden wir auch ihnen helfen, Geld zu sparen.
Für Rat und Hilfe bei der Betriebskostenabrechnung: http://www.anwaltskanzlei-porr.com/
